La cession de commercialité
Dans le cadre de la transformation en habitation d’un local commercial
Transformez votre local en habitation et cédez les droits de commercialité : une opportunité à saisir !
Vous avez la possibilité de céder la commercialité attachée à un local, réputé à usage autre que d’habitation, lorsque vous souhaitez le transformer à usage d’habitation.
Dans ce sens de transformation, aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est nécessaire. Seule une autorisation d’urbanisme autorisant le changement de destination (Permis de Construire ou une Déclaration Préalable de Travaux) doit être préalablement obtenue.
A compter de l’obtention de cette autorisation d’urbanisme avec changement de destination, vous avez l’opportunité de céder les droits de commercialité attachés à ce local au profit d’une tierce personne devant, pour sa part, « compenser » son local.
Les droits de commercialité attachés à votre local doivent être cédés avant la transformation effective en habitation de celui-ci et ce, sous réserve d’avoir la preuve du caractère commercial (au regard de l’affectation du bien concerné au 1er janvier 1970 et/ou des autorisations d’urbanisme postérieures à cette date). A défaut, les droits de commercialité sont définitivement perdus et ne peuvent être cédés.
En outre, lorsque l’usage d’un local est établi au 1er janvier 1970, les changements postérieurs non autorisés ne sont pas pris en compte. Par exemple : si le local était à usage de bureaux en 1970, qu’il a été occupé en habitation depuis 2000 et qu’il est transformé de nouveau en bureaux : ce local est en principe à usage autre que l’habitation. « La ville de Paris accepte cet état de fait au regard de l’article L631-7 mais considère, néanmoins, que ce local ne peut servir de compensation en l’état » (source Maître Daudré et Maître Wallut, Notaires ; Changements d’usage des locaux d’habitation ; LexisNexis 2e édition).
Cependant, il est nécessaire de fournir – préalablement à la cession de la commercialité – la preuve du caractère commercial du local.
Le prix au m² des droits de commercialité dépend de la localisation du bien faisant l’objet d’une transformation en habitation, du type de logement créé (privé ou social) mais également de l’offre et de la demande.
Si vous souhaitez valoriser vos actifs patrimoniaux et céder la commercialité attachée à votre local, Usecom Conseil vous propose ses services pour:
- vérifier le caractère commercial et la « recevabilité » des droits de compensation,
- trouver des Cessionnaires,
- procéder à l’ensemble des démarches nécessaires à la réalisation de l’opération de cession de commercialité.
L’intérêt de céder de la commercialité
« Elle est créatrice de valeur pour le Cédant »
La cession de la commercialité permet de :
- améliorer confortablement le bilan de l’opération de construction, de réhabilitation, de reconstruction envisagée par le Cédant,
- financer tout ou partie des travaux du Cédant,
- valoriser les locaux transformés en habitation notamment en répondant aux enjeux actuels consistant à améliorer la performance énergétique du patrimoine existant et/ou à remédier à l’obsolescence de certains immeubles (ex: bureaux transformés en habitations).
Rappel de la règlementation relative à l’usage
La réglementation relative au changement d’usage, régi par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction et codifiée par l’article L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a pour objectifs de sauvegarder le parc de logements dans les zones urbaines tendues ainsi que le cadre de vie des habitants. Il s’agit d’une réglementation distincte de celle applicable en matière de changement de destination.
La transformation de locaux à usage d’habitation en usage autre que l’habitation (bureaux, commerces, hôtel, meublé de tourisme, restaurant etc.) peut donc être soumise à autorisation préalable de changement d’usage, laquelle est accordée sous certaines conditions strictes et peut-être subordonnée à « compensation » consistant à offrir en compensation la conversion de locaux à usage autre que l’habitation en locaux à usage d’habitation.
Les pétitionnaires n’étant pas en mesure d’offrir eux-mêmes les m² nécessaires à l’obtention de cette autorisation peuvent acquérir de la « commercialité ».
La cession de commercialité
La cession de commercialité est un contrat aux termes duquel une Partie, qui transforme en habitation des locaux à usage autre que l’habitation, accorde à l’autre Partie (le pétitionnaire) en quelque sort un « droit de présentation exclusif » vis-à-vis de l’administration. En contrepartie de ce droit, le pétitionnaire est redevable, vis-à-vis de l’autre partie, d’une contrepartie financière (qu’on l’on appelle en pratique « prix de cession »).
La recherche de la commercialité peut être longue et fastidieuse (entre 4 mois et plus de 2 ans).
Toutefois l’avantage économique futur – pour le Cessionnaire – est la rentabilité supplémentaire qu’il peut espérer retirer de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage lui permettant d’utiliser à usage autre que l’habitation ses locaux.
La règlementation en pratique
La règlementation diffère d’une ville à l’autre. Il peut exister différents secteurs avec différents coefficients applicables ainsi que différents critères à respecter.
A Paris – par exemple – il existe différents secteurs de compensation (simple, renforcé et contraignant) et l’autorisation est – sauf exception – soumise à compensation (conversion en habitation de locaux commerciaux). La compensation à apporter dépend notamment du projet du demandeur, de la localisation, de la surface et de la qualité de son bien.
Dans certains cas stricts, l’autorisation peut être délivrée à titre personnel au regard de l’activité du demandeur. C’est le cas par exemple pour les professions réglementées, les organismes ayant une mission d’intérêt général etc.
Prix de la commercialité
Les prix au m² de la commercialité varient en fonction de la ville et de l’arrondissement concerné et peuvent également dépendre de la nature des logements offerts en compensation (sociaux ou privés).
Il n’existe pas de grille tarifaire fixe et bien définie ; le prix de cession étant négocié entre les Parties notamment au regard de l’offre et de la demande et du projet du pétitionnaire (demandeur).
01
Analyse de votre besoin
Nous identifions vos besoins afin de définir la meilleure stratégie à adopter et vous proposer le montage le plus pertinent.
02
Etude de faisabilité
Nous analysons votre projet et la faisabilité de céder – le cas échéant – la commercialité.
Nous vous aidons à vérifier le caractère « commercial » des locaux, à déterminer la surface « cessible » et sa valeur ainsi que le délai prévisionnel de mise en oeuvre de cette cession.
03
Mise en relation
Nous prospectons et procédons à la mise en relation avec le(s) cessionnaires en vue de céder votre commercialité.
04
Négociations
Nous vous assistons dans le cadre des négociations afin de garantir un accord entre les Parties et de valider un juste prix de cession pour les titres de commercialité.
05
Rédaction de la convention
Nous rédigeons la convention de cession de commercialité ou tout autre contrat entrant dans le cadre des opérations de cession de commercialité.
06
Démarches administratives
Nous offrons une assistance « clé en mains », consistant notamment à effectuer l’ensemble des démarches administratives relatives à l’opération de changement d’usage auprès des services compétents de la Mairie et répondons à l’ensemble de leurs demandes dans le cadre de l’instruction de la demande de changement d’usage dans laquelle la transformation en habitation de votre (vos) local (locaux) est (sont) proposé(s) en compensation.