L’agrément bureaux
à Paris et dans la région Ile-de-France
Le Code de l’Urbanisme impose la délivrance d’un agrément préalablement à la construction de certains locaux dans la région Ile-de-France, que l’on nomme en pratique « agrément bureaux » ou bien « agrément immobilier d’entreprise ».
Les dispositions relatives à l’agrément ont été codifiées aux articles L.510-1 à L.510-4 et R.510-1 à R.510-15 du Code de l’urbanisme.
La décision d’agrément est une autorisation complémentaire, préalable et nécessaire à l’autorisation d’urbanisme.
Objectif de cette règlementation
Champ d’application de l’agrément
Les Orientations en vigueur
Les nouvelles mesures applicables
Délai d’instruction & délai de recours
Conclusion
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Objectif de cette règlementation
Champ d’application de l’agrément
Les Orientations en vigueur
Les nouvelles mesures applicables
Délai d’instruction & délai de recours
Conclusion
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Objectif de cette règlementation
Cette règlementation a pour objectif d’orienter les acteurs publics et privés du marché dans leur choix de localisation de leurs activités économiques dans le but de favoriser une répartition équilibrée entres les locaux d’activités et ceux d’habitation (cf. circulaire n°96-38 du 14 juin 1996).
En raison des enjeux d’attractivité du territoire francilien et de l’implantation progressive d’importants pôles tertiaires, un application ciblée de cette procédure à la Région d’Ile-de-France s’est avérée nécessaire.
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Champ d’application de l’agrément
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Champ d’application de l’agrément
Toute opération tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement est susceptible d’entrer dans le champ de la règlementation de l’agrément (art. L. 510-1 du Code de l’urbanisme).
Il s’agit des opérations réalisées par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d’action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel.
Le champ d’application de l’agrément dépend des critères cumulatifs suivants :
- la localisation géographique,
- la nature de l’activité économique projetée,
- ainsi que de la nature de l’opération (consistant en l’implantation d’une activité).
En effet, un certain nombre de cas de dispenses (R.510-6 du Code de l’Urbanisme), répondant à des situations et/ou des objectifs particuliers, ont été prévu.
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Les orientation en vigueur
Ces exonérations dépendent soit :
- de la situation géographique : sont exclus, de manière générale, les biens situés en dehors de l’Ile-de-France
- de la nature de l’opération :
Lorsque les opérations portant sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux ne suppose aucune extension de surface ou que ces opérations – ajoutées à celles éventuellement réalisées au cours des douze derniers mois sur le site, portent sur une surface inférieure à :
a) 1000 m² pour la construction de locaux destinés à un usage technique, scientifique, d’enseignement ou de bureaux,
b) 5000 m² pour la construction de locaux destinés à un usage industriel sans utilisateur déterminé ou à un usage d’entrepôt.
- du secteur d’activité : toute activité industrielle, commerciale, professionnelle, administrative, technique, scientifique et d’enseignement à l’exclusion des magasins de vente relevant de la Commission départementale ou nationale d’aménagement commercial, des locaux à usage industriel par un utilisateur déterminé, des salles de spectacles cinématographiques, des locaux à usage d’équipement hospitalier ainsi que des locaux d’internat à usage scolaire ou des résidences universitaires.
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Les Orientations en vigueur depuis le 1er novembre 2018 : introduction des principes de mixité et de compensation
La préfecture de la région Ile-de-France a défini en 2018 deux périmètres géographiques distincts dans lesquels elle a prévue plusieurs orientations pour le traitement des demandes d’agrément portant sur des surfaces de bureaux.
1. le Périmètre d’Attention Renforcée (PAR), comprenant les arrondissements 1 à 9 et 15 à 17 de Paris, 30 communes des Yvelines, une commune de l’Essonne et 20 communes des Hauts-de-Seine, dans lequel l’octroi de l’agrément bureaux pour les opérations les plus importantes (constructions neuves ou extensions supérieures à 10 %) à été subordonné à une compensation en logements :
- en principe : de 3 m² de logement pour 1 m² de bureau,
- par exception : de 1 m² de logement pour 1 m² de bureau lorsque l’opération apportée en compensation consiste en une démolition d’une surface de plancher de bureaux équivalente ayant permis la réalisation de logements.
Etant notamment précisé que les projets situés dans le périmètre des opérations d’intérêt national de La Défense, de Nanterre et de la Garenne Colombes pouvaient échapper, dans une certaine mesure et sous certaines conditions, à cette obligation de compensation (voir les orientations de la Préfecture de la Région d’Ile-de-France).
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Les nouvelles mesures applicables
2. le Périmètre d’Attention Simple, comprenant les autres arrondissements de la capitale ainsi que les autres villes des départements de la petite et de la grande couronne, et dans lequel la délivrance de l’agrément a été conditionnée au respect d’un principe général de mixité logement-bureau, sur les terrains d’une superficie atteignant une certaine taille et faisant l’objet d’un recyclage foncier total, ainsi que d’un objectif de production de logements sociaux dans les communes carencées au titre de la loi SRU.
Malgré la mise en place de ces orientations générales, entrées en vigueur le 1er novembre 2018, la région a constaté un maintien élevé du taux de la construction des bureaux dans les secteurs déséquilibrés et a – par conséquent – pris de nouvelles mesures à l’effet de limiter le déséquilibre entre logement-bureaux, observé sur le territoire régional, et orienter l’utilisation du foncier pour des usages plus équilibrés.
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Les nouvelles mesures applicables depuis le 6 septembre 2021 pour l’obtention d’un agrément bureaux
Les nouvelles orientations, applicables aux demandes déposées à compter du 6 septembre 2021, portent savoir :
1. sur l’élargissement du Périmètre d’Attention Renforcée (PAR), dans lequel des compensations en logements sont à apporter en cas de projet immobilier dédié à du bureau :
- A tout Paris ; à l’exception des 18ème, 19ème et 20ème arrondissement,
- Par ailleurs, le communes de Bois-Colombes, Asnières, Clichy, Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis, Malakoff, Montrouge, Châtillon, Bagneux sont intégrés dans ce périmètre.
2. sur le renforcement du principe général de mixité logements – bureaux puisqu’il s’applique désormais à des terrains :
- faisant l’objet d’un recyclage foncier « significatif » (et non plus seulement total)
- d’une taille dépassant des seuils qui ont été réduits, savoir :
Tableaux : orientations 2021
Source DRIEA
- toujours situés dans des « espaces urbains mixtes, diffus et non contraints, excluant ainsi les terrains en opérations d’aménagement (ZAC, PUP, OIN), en zones industrielles et en zones soumises à de fortes nuisances »
pour lesquels un projet doit dorénavant intégrer une part de l’ordre de 40% de surfaces de plancher de logements (là où aucune surface de plancher minimale de logement n’était attendue en 2018).
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Délai d’instruction & délai de recours
3. sur le renforcement des compensations dans les communes carencées au titre de la loi SRU ainsi que pour les arrondissements parisiens « déficitaires » de logements sociaux (seuls les 13ème et 14ème arrondissement n’étant pas considérés comme tel). Le seuil des 10% est plafonné à 500 m² sur ces territoires et la compensation doit se situer en totalité sur la commune.
On observe que le Périmètre d’Attention Renforcée (PAR) est désormais découpé en secteurs, numérotés S1 à S8, les compensations devant alors être situées dans le secteur concerné.
La Ville de Paris est découpée en deux secteurs :
- le secteur S1a, qui regroupe les arrondissements 1 à 9 et 16 et 17,
- le secteur S1b , qui regroupe les arrondissements 10 et 11 (partiels) et 12 à 15.
Précision étant ici faite que dans les communes carencées au titre de la loi SRU, les compensations doivent toujours inclure une part minimale de 30 % de logements sociaux, réalisés sur la commune d’implantation. Cette obligation a été étendue aux compensations devant être présentées dans des arrondissements parisiens déficitaires en logements sociaux.
4. La Préfecture de la région Ile-de-France a également introduit un objectif lié au bilan carbone ; lequel doit être performant pour les opérations de bureaux.
Dans ce cadre, les porteurs de projets doivent justifier du choix environnemental de leurs projets et de leurs mises en oeuvre ; la demande d’agrément bureaux devenant l’occasion de collecter des informations sur les énergies renouvelables, l’emploi de matériaux bio-sourcés, le ré-emploi, le recyclage de déchets.
Ces orientations ne s’appliquent pas aux opérations mixtes développant des logements (hors hébergement hôtelier) concomitamment aux bureaux.
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Délai d’instruction & délai de recours
L’autorité compétente dispose d’un délai de trois (3) mois – à compter de la réception de la demande complète – pour statuer et notifier la décision au demandeur ou, si elle l’estime nécessaire, remettre une décision motivée d’ajournement pour complément d’information.
A défaut de la délivrance d’une décision (de refus, d’acceptation ou d’ajournement) dans ledit délai de trois (3) mois, à compter de la délivrance du récépissé de dépôt ou de la notification d’ajournement, l’agrément est réputé accordé dans les termes où il a été demandé.
Le délai de recours est de deux (2) mois devant le tribunal administratif territorialement compétent. Un recours gracieux ou hiérarchique est également possible dans un délai de deux (2) mois après notification de la décision.
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Conclusion
L’agrément bureaux à Paris et dans la région Ile-de-France
Conlusion
Ces nouvelles mesures ont pour conséquence de faire entrer de nombreuses opérations de réhabilitation et/ou d’extension de bureaux dans le champ de la compensation (principe de compensation consistant à apporter 3 m² de logements pour 1 m² de bureaux supplémentaire).
Ainsi, chaque opérateur bureaux doit, préalablement au dépôt d’une demande d’agrément bureaux – et en fonction de l’importance de son opération et de sa localisation -, déterminer le nombre de mètres carrés à compenser, rechercher les titres de compensation et régulariser une convention de cession de titres de compensation.
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Objectif de cette règlementation
Nos services
01
Analyse de vos besoins & recherche de compensation
Nous analysons votre besoin, prospectons et procédons à la mise en relation de cédants et de cessionnaires de titres de compensation spécifiques et nécessaires à l’obtention de l’ agrément Immobilier d’Entreprise (Bureaux).
02
Négociations
Nous vous assistons dans le cadre des négociations afin de garantir un accord entre les Parties et de valider un juste prix de cession pour les titres de commercialité.
03
Rédaction de la convention de cession de titres de compensation
Nous rédigeons la convention de cession de titres de compensation, devant être régularisée entre les Parties, et ses éventuels avenants.