Toute opération tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement est susceptible d’entrer dans le champ de la règlementation de l’agrément (art. L. 510-1 du Code de l’urbanisme).

Il s’agit des opérations réalisées par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d’action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel.

Le champ d’application de l’agrément dépend des critères cumulatifs suivants :

• la localisation géographique,
• la nature de l’activité économique projetée,
• ainsi que de la nature de l’opération (consistant en l’implantation d’une activité).

En effet, un certain nombre de cas de dispenses (R.510-6 du Code de l’Urbanisme), répondant à des situations et/ou des objectifs particuliers, ont été prévu.

La préfecture de la région Ile-de-France a défini en 2018 deux périmètres géographiques distincts dans lesquels elle a prévue plusieurs orientations pour le traitement des demandes d’agrément portant sur des surfaces de bureaux.

1. le Périmètre d’Attention Renforcée (PAR),  comprenant les arrondissements 1 à 9 et 15 à 17 de Paris, 30 communes des Yvelines, une commune de l’Essonne et 20 communes des Hauts-de-Seine, dans lequel l’octroi de l’agrément bureaux pour les opérations les plus importantes (constructions neuves ou extensions supérieures à 10 %) à été subordonné à une compensation en logements :

• en principe : de 3 m² de logement pour 1 m² de bureau,
• par exception : de 1 m² de logement pour 1 m² de bureau lorsque l’opération apportée en compensation consiste en une démolition d’une surface de plancher de bureaux équivalente ayant permis la réalisation de logements.

Etant notamment précisé que les projets situés dans le périmètre des opérations d’intérêt national de La Défense, de Nanterre et de la Garenne Colombes pouvaient échapper, dans une certaine mesure et sous certaines conditions, à cette obligation de compensation (voir les orientations de la Préfecture de la Région d’Ile-de-France).

Les nouvelles orientations, applicables aux demandes déposées à compter du 6 septembre 2021, portent savoir :

1. sur l’élargissement du Périmètre d’Attention Renforcée (PAR), dans lequel des compensations en logements sont à apporter en cas de projet immobilier dédié à du bureau :

• A tout Paris ; à l’exception des 18ème, 19ème et 20ème arrondissement,
• Par ailleurs, le communes de Bois-Colombes, Asnières, Clichy, Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis, Malakoff, Montrouge, Châtillon, Bagneux sont intégrés dans ce périmètre.

2. sur le renforcement du principe général de mixité logements – bureaux puisqu’il s’applique désormais à des terrains :

• faisant l’objet d’un recyclage foncier « significatif » (et non plus seulement total)
• d’une taille dépassant des seuils qui ont été réduits, savoir :

Tableaux : orientations 2021

Source DRIEA

• toujours situés dans des « espaces urbains mixtes, diffus et non contraints, excluant ainsi les terrains en opérations d’aménagement (ZAC, PUP, OIN), en zones industrielles et en zones soumises à de fortes nuisances »

pour lesquels un projet doit dorénavant intégrer une part de l’ordre de 40% de surfaces de plancher de logements (là où aucune surface de plancher minimale de logement n’était attendue en 2018).

L’autorité compétente dispose d’un délai de trois (3) mois – à compter de la réception de la demande complète – pour statuer et notifier la décision au demandeur ou, si elle l’estime nécessaire, remettre une décision motivée d’ajournement pour complément d’information.

A défaut de la délivrance d’une décision (de refus, d’acceptation ou d’ajournement) dans ledit délai de trois (3) mois, à compter de la délivrance du récépissé de dépôt ou de la notification d’ajournement, l’agrément est réputé accordé dans les termes où il a été demandé.

Le délai de recours est de deux (2) mois devant le tribunal administratif territorialement compétent. Un recours gracieux ou hiérarchique est également possible dans un délai de deux (2) mois après notification de la décision.

Ces nouvelles mesures ont pour conséquence de faire entrer de nombreuses opérations de réhabilitation et/ou d’extension de bureaux dans le champ de la compensation (principe de compensation consistant à apporter 3 m² de logements pour 1 m² de bureaux supplémentaire).

Ainsi, chaque opérateur bureaux doit, préalablement au dépôt d’une demande d’agrément bureaux – et en fonction de l’importance de son opération et de sa localisation -, déterminer le nombre de mètres carrés à compenser, rechercher les titres de compensation et régulariser une convention de cession de titres de compensation.