La cession de commercialité à Paris

La cession de commercialité à Paris

Vous souhaitez exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un logement dont vous êtes propriétaire ou locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un logement et souhaitez le louer à un professionnel ou à une société ?

L’achat de commercialité vous intéresse

La demande de changement d’usage à Paris, comment ça marche ?

À Paris, la transformation d’un local d’habitation pour l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale nécessite une autorisation préalable de changement d’usage délivrée par la Ville de Paris.
Cette réglementation répond à la nécessité de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et tient compte des objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre habitat et emploi dans les différents quartiers parisiens, conformément au programme local de l’habitat et au plan local d’urbanisme actuellement en vigueur à Paris.

Ces autorisations sont délivrées sous réserve du respect et de l’application de critères spécifiques arrêtés par le règlement municipal sur les changement d’usage et ce, dans le cadre fixé par la loi (art. L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

Il existe trois types d’autorisation :

  • Autorisation de changement d’usage mixte (sans compensation) : délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans une partie de sa résidence principale,
  • Autorisation de changement d’usage à titre personnel (sans compensation) : délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local réputé à usage d’habitation,
  • Autorisation de changement d’usage à caractère réel (avec compensation) : qui permet de transformer définitivement un local à usage d’habitation en local professionnel ou commercial.

Que dit la règlementation pour les autorisations de changement d’usage soumises à compensation ?

Votre situation ne vous permet pas de bénéficier d’une autorisation à titre personnel et/ou vous souhaitez obtenir un changement d’usage à caractère réel c’est à dire attaché à votre local ?

Deux solutions s’offrent à vous :

    • Vous pouvez proposer en compensation des locaux à usage autre que l’habitation dont vous êtes propriétaire et que vous souhaitez transformer en logements,
    • Vous pouvez acheter des titres de compensation (c’est à dire de la commercialité) auprès d’une tierce personne propriétaire de locaux réputés à usage autre que l’habitation et devant faire l’objet d’une transformation en logements.

    Les critères de recevabilité de la compensation définis par le règlement municipal de la Ville de Paris.

     

    Les locaux offerts en compensation doivent :

    • être à un usage autre que l’habitation conformément à la réglementation applicable,
    • ne pas être déjà revenus à l’habitation au moment du dépôt de la demande de changement d’usage (impératif de la concomitance)
    • correspondre à des unités de logement
    • respecter des critères de surface et de localisation variant en fonction de la localisation et de l’activité envisagée dans le local à transformer.

Les secteurs et coefficients à Paris depuis le 18 janvier 2022

Trois coefficients sont applicables à Paris, selon que les locaux à transformer sont situés :

  • dans le Secteur de Compensation Renforcée (SCR) : Paris Centre, les 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e (partie), 14e (partie), 15e (partie), 16e, 17e (partie) et 18e (partie) arrondissements de Paris
  • compensation de 2 m² pour 1 m² en logements privés ;
  • compensation de 1 m² pour 1m² en logements sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du Code de la Construction et de l’Habitation d’une durée minimale de 20 ans ou en logements faisant l’objet de baux réels solidaires, définis à l’article L. 255-1 du même code ;

Dans ce secteur :

-le pétitionnaire (demandeur) de l’autorisation de changement d’usage doit proposer en compensation un nombre de logements au minimum identique au nombre de logements supprimés !

-au moins 50% de la surface transformée doit être compensée dans le même arrondissement ; le complément pouvant provenir de compensations en logements sociaux situées dans d’autres arrondissement du Secteur de Compensation Renforcée.

  • en Dehors du Secteur de Compensation Renforcée : 10e (partie), 11e (partie), 12e (partie), 13e (partie), 14e (partie), 15e (partie) 17e (partie), 18e (partie), 19e et 20e arrondissements de Paris

-compensation de 1 m² pour 1m² de surface « commercial » (au sens large) transformée en habitation.

  • dans le Secteur « hyper-renforcé » pour la transformation de logements en meublés de tourisme : Paris Centre, les 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e et 18e arrondissements de Paris

-compensation de 3 m² pour 1 m² de surfaces transformées en logements (y compris en cas de compensation sous forme de logements locatifs sociaux) en sus de l’obligation d’apporter la compensation dans le quartier administratif* de l’arrondissement où se situe le logement converti à usage autre que l’habitation.* Cette obligation est applicable quelque soit la localisation du bien à transformer en meublé de tourisme.

Zonages fixés par le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage à Paris

Paris, T1 2023
  • Secteur de compensation hyper renforcée (SCR hyper renforcé) : compensation de 2m2 pour 1 m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1) + au moins 50% de la surface transformée doit être compensée dans l'arrondissement de transformation
  • Secteur de compensation renforcée (SCR) : compensation de 2m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1)
  • Secteur de compensation simple : compensation de 1m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation, située uniquement dans l'arrondissement de transformation

Valeurs de la commercialité à Paris

L’arrondissement et le quartier administratif dans lesquels votre local à compenser se trouve impacteront directement :

  • sur le nombre de mètres carrés à acheter pour réaliser cette compensation,
  • ainsi que le prix de ces mètres carrés.

Voir la carte des fourchettes de prix de la commercialité à Paris

Carte des fourchettes de prix de la commercialité à Paris

(en équivalence coefficient 1 = 1 m² pour 1m²)

1er trimestre 2023

Ces fourchettes de prix au m² de commercialité sont proposées à titre purement indicatif.
Nous sommes à votre disposition, par mail ou téléphone, pour de plus amples informations.

Cartes tenant compte du règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage entré en vigueur le 18 janvier 2022

Prix à l’achat

Prix à la vente

Caret de l’estimation des prix de la commercialité à l’achat selon les arrondissements et les secteurs de compensation (hors meublés de tourisme)

Prix indicatifs en € HT / m2 à compenser en tenant compte du ratio 1 pour 1 de l’acquéreur

Estimation Usecom Conseil au 1er trimestre 2023

L’estimation s’établi sur la base de l’assiette à compenser côté acquéreur, c’est une fine qualité du cédant (bailleur social ou « privé ») qui détermine le nombre de mètres carrés effectivement apportés à titre de compensation.

CARTE DE L'ÉSTIMATION DES PRIX DE LA COMMERCIALITÉ À L'ACHAT

Paris, T1 2023
  • Secteur de compensation hyper renforcée (SCR hyper renforcé) : compensation de 2m2 pour 1 m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1) + au moins 50% de la surface transformée doit être compensée dans l'arrondissement de transformation
  • Secteur de compensation renforcée (SCR) : compensation de 2m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1)
  • Secteur de compensation simple : compensation de 1m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation, située uniquement dans l'arrondissement de transformation
Arrondissement Zonage Coefficient 2 - Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le m² (logements privés) Coefficient 1 - Cession par Bailleurs sociaux – HT le m² (logements sociaux)
75001 Hyper renforcé à partir de 2000€ à partir de 4000€
75002 Hyper renforcé à partir de 1750€ à partir de 3500€
75003 Hyper renforcé à partir de 1500€ à partir de 3000€
75004 Hyper renforcé à partir de 1500€ à partir de 3000€
75005 Hyper renforcé à partir de 1500€ à partir de 3000€
75006 Hyper renforcé à partir de 1500€ à partir de 3000€
75007 Hyper renforcé à partir de 1500€ à partir de 3000€
75008 Hyper renforcé à partir de 5000€ à partir de 10000€
75009 Hyper renforcé à partir de 1750€ à partir de 3500€
75010 (SCR) Renforcé à partir de 550€ à partir de 1100€
75010 (HSCR) Simple à partir de 900€
75011 (SCR) Renforcé à partir de 550€ à partir de 1100€
75011 (HSCR) Simple à partir de 900€
75012 (SCR) Renforcé à partir de 450€ à partir de 900€
75012 (HSCR) Simple à partir de 800€
75013 (SCR) Renforcé à partir de 450€ à partir de 900€
75013 (HSCR) Simple à partir de 750€
75014 (SCR) Renforcé à partir de 500€ à partir de 1000€
75014 (HSCR) Simple à partir de 800€
75015 (SCR) Renforcé à partir de 500€ à partir de 1000€
75015 (HSCR) Simple à partir de 900€
75016 Hyper renforcé à partir de 1400€ à partir de 2800€
75017 (SCR) Hyper renforcé à partir de 1400€ à partir de 2800€
75017 (HSCR) Simple à partir de 1200€
75018 (SCR) Renforcé à partir de 500€ à partir de 1000€
75018 (HSCR) Simple à partir de 600€
75019 Simple à partir de 600€
75020 Simple à partir de 600€

NB : Lorsque les lots offerts en compensation dans le SCR sont transformés en logements privés, la surface réputée cessible est divisée par 2 puisqu’elle ne permet de compenser que la moitié de la surface (application du coefficient 2)

Caret de l’estimation des prix de la commercialité à la vente selon les arrondissements et les secteurs de compensation (vendeur « privé »; hors compensations en logement sociaux)

Prix indicatifs en € HT / m2 à compenser en tenant compte du ratio 2 pour 1 pour les compensations (conversions) en logements privés et non social . »

Estimation Usecom Conseil au 1er trimestre 2023

L’estimation s’établi sur la base de l’assiette à compenser côté acquéreur, c’est une fine qualité du cédant (bailleur social ou « privé ») qui détermine le nombre de mètres carrés effectivement apportés à titre de compensation.

Carte de l'estimation des prix de la commercialité à la vente

Paris, T1 2023
  • Secteur de compensation hyper renforcée (SCR hyper renforcé) : compensation de 2m2 pour 1 m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1) + au moins 50% de la surface transformée doit être compensée dans l'arrondissement de transformation
  • Secteur de compensation renforcée (SCR) : compensation de 2m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation (Sauf logement sociaux : 1 pour 1)
  • Secteur de compensation simple : compensation de 1m2 pour 1m2 de logement converti à usage autre que l'habitation, située uniquement dans l'arrondissement de transformation
Arrondissement Zonage Coefficient 2 - Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le m²
75001 Hyper renforcé à partir de 2000€
75002 Hyper renforcé à partir de 1750€
75003 Hyper renforcé à partir de 1500€
75004 Hyper renforcé à partir de 1500€
75005 Hyper renforcé à partir de 1500€
75006 Hyper renforcé à partir de 1500€
75007 Hyper renforcé à partir de 1500€
75008 Hyper renforcé à partir de 5000€
75009 Hyper renforcé à partir de 1750€
75010 (SCR) Renforcé à partir de 550€
75010 (HSCR) Simple à partir de 900€
75011 (SCR) Renforcé à partir de 550€
75011 (HSCR) Simple à partir de 900€
75012 (SCR) Renforcé à partir de 450€
75012 (HSCR) Simple à partir de 800€
75013 (SCR) Renforcé à partir de 450€
75013 (HSCR) Simple à partir de 750€
75014 (SCR) Renforcé à partir de 500€
75014 (HSCR) Simple à partir de 800€
75015 (SCR) Renforcé à partir de 500€
75015 (HSCR) Simple à partir de 900€
75016 Hyper renforcé à partir de 1400€
75017 (SCR) Hyper renforcé à partir de 1400€
75017 (HSCR) Simple à partir de 1200€
75018 (SCR) Renforcé à partir de 500€
75018 (HSCR) Simple à partir de 600€
75019 Simple à partir de 600€
75020 Simple à partir de 600€

NB : Lorsque les lots offerts en compensation dans le SCR sont transformés en logements privés, la surface réputée cessible est divisée par 2 puisqu’elle ne permet de compenser que la moitié de la surface (application du coefficient 2)